광역시 이상의 대도시를 대상으로 2014년부터 2023년까지 2년보유를 전재로 한 갭투자 수익률이다. 아파트단지 500미터 내 지하철역수가 1개 이상이고, 매수시점에서 과거 5년간 시세변동률이 25% 이하이면서, 세대수는 천세대 이상, 전세가율은 80%이상인 저 PER주 같은 우량 아파트들만을 대상으로 매월 1개만 아파트를 매수하고, 보유는 무제한이며, 매월 조건에 부합하는 아파트를 대상으로 전세가율이 높은 것을 매월 1개만 샀다는 조건이고, 취득비용 2.2%, 양도비용은 수익금의 44%, 매수 및 매도 중개수수료는 0.77%, 전세를 내줄 때의 중개수수료는 0.55%로 잡았다. 원금은 1억이다.
또한 고금리는 배제한다는 조건이고, 저금리때 샀어도 상당한 초고금리가 오면 바로 매도하는 조건이다. (매도가 잘 안되겠지만 시뮬레이션이니까)
모든 자료의 근간.... 시세 자료는 지난 10년간 직접 수집해온 내 보물이다.
연 수익률 31.93%
멀 더 바라겠는가.... 1억이 10년 후에 15억이 되어 있는 마법.....왜 직장을 다니고 있지? 최대 보유했을 때의 매물은 22개, 매매한 물건수는 39개가 되겠다. MDD는 -45.1%
은행에 이자를 추구했다면 10년간 이자수익은 2천만원 정도.......
근데 말야............앞으로의 10년도 이정도를 기대할 수 있을까?
기대할 수 없으면 나는 왜 이 시뮬레이션 기계를 만들었지?
앞으로 인구는 줄어든다는데 부동산은 답이 없나?
정말 없어?
아니 난 대한민국 전체 부동산 시장이 그렇게 되지는 않을꺼라고 봐....
일본을 봐바...... 전체 일본 부동산 시장은 우울할 지 몰라도 도쿄 핵심지역은 안그래.......
왜 그럴꺼 같아? 아 물론 경우에 따라서 국가에 따라서 다를수도 있지.... 대한민국이 자본주의를 버린다면 어떻게 되겠어...... 그럼 답이 없잖아.....그렇다고 조국을 버리고 뉴욕을 가야돼?
그럼 조건이 너무 복잡해져........
물론 한동안 미국 뉴욕과 일본 도쿄의 핵심 지역에 대한 자료 분석을 해보려고 노력중이긴 했는데.. 머리가 너무 아픈거야
딱 하는 짓이 대한민국만을 조건으로 두지 않고, 전 세계를 조건으로 두겠다는 계산인데..... 난 머리도 나쁘고, 대한민국이 좋잖아..... 돈만 많으면 말이야...... 꼭 극단적으로 대한민국 출산율이 0.7이라서 대한민국 부동산 시장을 전부 배제한다는 건 너무 머리가 아파.
쉽게 생각하자. 대한민국만 놓고 판을 생각해도 머리가 아픈데 말이야....
자 그럼 대한민국 부동산 특히 아파트 시장에 미래가 있어? 있지 있지.... 그동안의 추세를 보면 말이야.....
지난 한참의 과거에는 전국적으로 아파트 투자시장에는 온기가 있었다고 봐....
그런데 지난 10년을 돌이켜보면 광역시 이상의 대도시 시장 중심으로 투자 시장이 움직인것 같아 보였어..... 점점 좁혀지는 느낌이지...... 물론 당분간은 지방 광역시 들도 아예 투자가 별루인 거라고는 생각 안해... 다만. 수익률 면에서는 갈수록 수도권 중심, 특히 지하철 주변의 핵심 주거지역 중심으로 수익률이 강화될 꺼라고 보는 거야......
이렇게 생각하기로 했어... 갈수록 고소득자는 사람들이 살기 좋은 곳.. 그러니까 끼리끼리 고소득자 끼리 사는 지역으로 이사를 가는 거 같애.... 그러다보니까 그 지역으로만 돈이 돌고, 계속 강화가 되는 거 같은 느낌이지....
이게 또 좋은 점이.... 전국의 아파트 시세자료를 모아보니까 넘 힘든거야.... 이제부터는 경기도 생활권으로 국한해서 아파트를 분석한다면 편하기도 하고 말이지....
자 그럼 연 수익률 30%를 향해 달려볼까??? 그동안 번게 없단 말이야... 이제부터 열심히 벌어봐야지.....
갈수록 잠재성장률은 떨어지고 있으니.... 평균 금리는 계속 떨어질꺼고.. 그럼 결국 갈수록 사실상 투자수익률은 더 좋아지는 거 알지? 그래서 재테크 하라고 하는 거잖아..... 나라가 돈 잘 벌때 금리가 10%가 넘었었잖아. 그때는 특히 부동산은 그렇게 많이 안올랐어.... 그리고 전국민이 은행이자를 10%를 버는데 변별력(?)이 없잖아....
경쟁의 의미가 없는거야.....
지금이 개인별 재테크 능력이 인생을 바꾸는 시대인 거야...
왜 이걸 이제 알았을까?
위 조건에서 대도시(광역시)를 경기도 생활권으로 좁히고, 대형 학원가 주변 아파트들로 줄였을 때 연수익률은 34%
여러번 다양한 조건으로 돌려봐도 가장 합리적인 수익률은 딱 이정도까지....
위 조건에서 1가구 1주택 면세 전략으로 가면 연수익률이 23.85%니까 음 시간남고, 열정넘치면 다주택 갭투자 전략이 좀 더 빨리가는 지름길인 건 맞아...
더 빨리갈려면 경매가 답일지도????
아니야. 이건 성격마다 달라....
나 경매하다가 칼맞을뻔 했잖아
연수익률이 겨우 7%정도 차이가 나는 거야..... 엄청 큰거 일수도 있는데.....
자세한 애기는 다음편에 쭉~~~~~~~